§34c GewO Sachkundeprüfung – Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter — Questions and Answers

Question 1: Wie verknüpft sich Finanzierung und Recht mit anderen Fachgebieten?

Nur mit Wirtschaft
Durch fachübergreifende Zusammenhänge und interdisziplinäre Anwendungen (Correct answer)
Nur mit Recht
Gar nicht

Correct answer: Durch fachübergreifende Zusammenhänge und interdisziplinäre Anwendungen

Fachübergreifendes Denken wird in Prüfungen zunehmend gefordert.

Question 2: Was ist ein Gutachterausschuss?

Ein privatrechtlicher Verband von Immobilienmaklern
Ein unabhängiges kommunales Gremium aus Sachverständigen zur Ermittlung von Grundstückswerten und Bodenrichtwerten (Correct answer)
Eine Abteilung des Grundbuchamts
Eine staatliche Finanzbehörde für Grundsteuern

Correct answer: Ein unabhängiges kommunales Gremium aus Sachverständigen zur Ermittlung von Grundstückswerten und Bodenrichtwerten

Gutachterausschüsse sind unabhängige Gremien aus Sachverständigen, die Bodenrichtwerte ermitteln, Kaufpreissammlungen führen und Marktberichte erstellen (§§ 192 ff. BauGB).

Question 3: Welches Recht hat der Mieter bei einem erheblichen Mangel der Mietsache gemäß § 536 BGB?

Sofortiges fristloses Kündigungsrecht
Schadensersatz ohne vorherige Mängelanzeige
Minderung der Miete (Correct answer)
Einbehaltung der gesamten Miete ohne Mängelanzeige

Correct answer: Minderung der Miete

Liegt ein Mangel vor, der die Tauglichkeit der Mietsache erheblich mindert, kann der Mieter die Miete nach § 536 BGB angemessen mindern.

Question 4: Welche Kompetenzen erfordert Immobilienwirtschaft?

Fachkompetenz, Methodenkompetenz und Handlungskompetenz (Correct answer)
Nur Praxiserfahrung
Nur Auswendiglernen
Nur Computerkenntnisse

Correct answer: Fachkompetenz, Methodenkompetenz und Handlungskompetenz

Verschiedene Kompetenzebenen werden in der Prüfung abgefragt.

Question 5: Was ist die Spekulationsfrist bei privaten Immobilienverkäufen?

5 Jahre mit halbem Steuersatz
10 Jahre; Verkäufe innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb sind einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG) (Correct answer)
3 Jahre ab Erwerb
Spekulationssteuer existiert bei Immobilien nicht

Correct answer: 10 Jahre; Verkäufe innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb sind einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG)

Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen sind gemäß § 23 EStG einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen.

Question 6: Was ist ein Sanierungsgebiet und welche Folgen hat es für Immobilienkäufe?

Ein Bereich mit erhöhter Grundsteuer
Kein rechtlich relevanter Begriff für Immobilientransaktionen
Ein von der Gemeinde festgelegtes städtebauliches Sanierungsgebiet; Grundstücksgeschäfte bedürfen einer Genehmigung und unterliegen einem Vorkaufsrecht der Gemeinde (Correct answer)
Ein Gebiet mit staatlicher Mietpreisbindung

Correct answer: Ein von der Gemeinde festgelegtes städtebauliches Sanierungsgebiet; Grundstücksgeschäfte bedürfen einer Genehmigung und unterliegen einem Vorkaufsrecht der Gemeinde

In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§§ 136 ff. BauGB) bedürfen Grundstücksgeschäfte einer Genehmigung und die Gemeinde hat ein Vorkaufsrecht.

Question 7: Welche Kosten zählen zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb?

Nur die Finanzierungskosten der Bank
Nur die Maklercourtage
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision (Correct answer)
Lediglich die Umzugskosten des Käufers

Correct answer: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision

Zu den Kaufnebenkosten zählen Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%), Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 1,5–2%) sowie die Maklerprovision (bis 3,57% inkl. MwSt. je Seite).

Question 8: Was ist der Rohertrag im Ertragswertverfahren?

Der steuerliche Ertrag nach AfA
Der Nettokaufpreis ohne Nebenkosten
Der Gewinn nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten
Die tatsächlich erzielbare oder erzielte Jahresmiete vor Abzug der Bewirtschaftungskosten (Correct answer)

Correct answer: Die tatsächlich erzielbare oder erzielte Jahresmiete vor Abzug der Bewirtschaftungskosten

Der Rohertrag ist die marktüblich erzielbare Jahresmiete (Kaltmiete) vor Abzug sämtlicher Bewirtschaftungskosten.

Question 9: Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter bei einem unbefristeten Wohnraummietvertrag gemäß § 573c BGB?

6 Monate zum Monatsende
3 Monate zum Monatsende (Correct answer)
1 Monat zum Monatsende
2 Monate zum Monatsende

Correct answer: 3 Monate zum Monatsende

Mieter können ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen (§ 573c Abs. 1 BGB).

Question 10: Was regelt § 34c GewO im Kern?

Die steuerliche Behandlung von Maklereinkünften
Die Erlaubnispflicht und Anforderungen für die gewerbsmäßige Tätigkeit als Immobilienmakler, Darlehensvermittler und Bauträger (Correct answer)
Die maximale Provisionshöhe von Immobilienmaklern
Die Qualifikationsanforderungen für Architekten

Correct answer: Die Erlaubnispflicht und Anforderungen für die gewerbsmäßige Tätigkeit als Immobilienmakler, Darlehensvermittler und Bauträger

§ 34c GewO regelt, wer gewerbsmäßig als Immobilienmakler, Darlehensvermittler oder Bauträger tätig sein darf und legt Erlaubnisvoraussetzungen sowie Pflichten fest.

Question 11: Was versteht man unter dem Grundsatz 'Kauf bricht nicht Miete' nach § 566 BGB?

Der neue Eigentümer kann sofort kündigen, wenn er Eigenbedarf geltend macht
Der Mieter muss einem neuen Mietvertrag zustimmen
Der Erwerber tritt als neuer Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein (Correct answer)
Bei einem Eigentümerwechsel endet das Mietverhältnis automatisch

Correct answer: Der Erwerber tritt als neuer Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein

§ 566 BGB bestimmt, dass beim Verkauf der vermieteten Immobilie der Erwerber kraft Gesetzes anstelle des Veräußerers in das Mietverhältnis eintritt.

Question 12: Welche Praxisbeispiele sind für Finanzierung und Recht relevant?

Keine Beispiele nötig
Nur theoretische Beispiele
Nur historische Fälle
Realistische Fallbeispiele aus dem beruflichen Alltag (Correct answer)

Correct answer: Realistische Fallbeispiele aus dem beruflichen Alltag

Praxisnahe Beispiele helfen beim Verständnis und der Prüfungsvorbereitung.

Question 13: Was versteht man unter dem Außenbereich gemäß § 35 BauGB?

Grundstücke ohne Baugenehmigung
Alle Flächen außerhalb der Stadtgrenze
Gewerblich genutzte Flächen an Stadträndern
Alle Flächen außerhalb von Bebauungsplänen und Innenbereich; Bebauung grundsätzlich unzulässig, außer privilegierte Vorhaben (Correct answer)

Correct answer: Alle Flächen außerhalb von Bebauungsplänen und Innenbereich; Bebauung grundsätzlich unzulässig, außer privilegierte Vorhaben

Der Außenbereich (§ 35 BauGB) umfasst Flächen, die weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans noch im unbeplanten Innenbereich liegen; Bebauung ist hier grundsätzlich nicht erwünscht.

Question 14: Was ist das gemeindliche Vorkaufsrecht nach BauGB?

Das Recht des Mieters, eine Mietwohnung vorrangig zu kaufen
Das Recht der Gemeinde, eine Immobilie vor dem Privatverkauf zu einem vom Gutachter festgesetzten Preis zu erwerben (Correct answer)
Das Recht der Gemeinde, Pachtverträge vorzeitig zu kündigen
Das Recht des Nacherben auf Erwerb eines Nachlassgrundstücks

Correct answer: Das Recht der Gemeinde, eine Immobilie vor dem Privatverkauf zu einem vom Gutachter festgesetzten Preis zu erwerben

Das gemeindliche Vorkaufsrecht (§§ 24 ff. BauGB) ermöglicht der Gemeinde, in bestimmten Gebieten in einen Kaufvertrag einzutreten und das Grundstück zum vereinbarten Kaufpreis zu erwerben.

Question 15: Was beschließt die Wohnungseigentümerversammlung gemäß WEG?

Ausschließlich die jährliche Hausgeldabrechnung
Mieterhöhungen für Mieter in der Anlage
Änderungen der Grundbucheintragungen
Maßnahmen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung sowie alle das Gemeinschaftseigentum betreffenden Angelegenheiten (Correct answer)

Correct answer: Maßnahmen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung sowie alle das Gemeinschaftseigentum betreffenden Angelegenheiten

Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Beschlussgremium der WEG und entscheidet über alle Maßnahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 23 WEG).

Question 16: Was ist das Bestellerprinzip und für welche Immobilien gilt es?

Der Käufer zahlt immer die gesamte Provision bei Wohnimmobilien
Bei der Vermittlung von Wohnraummietverträgen trägt die Provision ausschließlich derjenige, der den Makler beauftragt hat (meist der Vermieter) (Correct answer)
Das Bestellerprinzip gilt für alle Immobilientransaktionen
Beim Bestellerprinzip teilen sich Mieter und Vermieter die Provision stets hälftig

Correct answer: Bei der Vermittlung von Wohnraummietverträgen trägt die Provision ausschließlich derjenige, der den Makler beauftragt hat (meist der Vermieter)

Das Bestellerprinzip gilt seit 2015 für Wohnraummietverträge: Der Auftraggeber (i.d.R. Vermieter) trägt die gesamte Provision; der Mieter darf nicht belastet werden.

Question 17: Was ist ein Baulastenverzeichnis?

Ein öffentliches Register, in dem öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde eingetragen sind (Correct answer)
Das Katasterverzeichnis aller bebaubaren Flächen
Ein Verzeichnis aller bestehenden Grundpfandrechte
Ein Verzeichnis aller eingetragenen Wohnrechte

Correct answer: Ein öffentliches Register, in dem öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde eingetragen sind

Das Baulastenverzeichnis dokumentiert freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtungen (z. B. Abstandsflächen, Stellplätze) gegenüber der Baubehörde.

Question 18: Welche Aussage zur Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag ist korrekt?

Der Mieter muss Schönheitsreparaturen immer bei Auszug durchführen, unabhängig von der Mietdauer
Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen sind nach der BGH-Rechtsprechung regelmäßig unwirksam (Correct answer)
Schönheitsreparaturen sind stets vom Vermieter zu tragen
Schönheitsreparaturklauseln sind generell unzulässig

Correct answer: Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen sind nach der BGH-Rechtsprechung regelmäßig unwirksam

Der BGH hat wiederholt entschieden, dass Formularklauseln mit starren Fristenplänen (z. B. Streichen alle 3 Jahre) unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Question 19: Was ist der Unterschied zwischen Nettokaltmiete und Warmmiete?

Warmmiete ist die steuerlich relevante Größe, Nettokaltmiete nicht
Kein Unterschied, beide Begriffe sind identisch
Die Nettokaltmiete ist die Grundmiete ohne Betriebskosten; die Warmmiete umfasst Nettokaltmiete plus alle Betriebskosten einschließlich Heizung (Correct answer)
Warmmiete enthält nur Heizkosten, Nettokaltmiete alle anderen Kosten

Correct answer: Die Nettokaltmiete ist die Grundmiete ohne Betriebskosten; die Warmmiete umfasst Nettokaltmiete plus alle Betriebskosten einschließlich Heizung

Die Nettokaltmiete ist die reine Grundmiete; die Warmmiete (Bruttomiete) ergibt sich aus Nettokaltmiete plus Betriebskosten einschließlich Heizkosten.

Question 20: Was sind die wichtigsten Grundlagen im Bereich Maklerrecht und Vertragsrecht?

Nur Theorie
Nur Praxis
Systematisches Fachwissen, praktische Anwendung und aktuelle Vorschriften (Correct answer)
Nur Auswendiglernen

Correct answer: Systematisches Fachwissen, praktische Anwendung und aktuelle Vorschriften

Der Bereich Maklerrecht und Vertragsrecht erfordert sowohl theoretisches Wissen als auch praktische Kompetenz.

Question 21: Was versteht man unter der Abschreibung (AfA) bei vermieteten Immobilien?

Den steuerlichen Abzug zur Berücksichtigung der wirtschaftlichen Abnutzung des Gebäudes (lineare AfA: 2% p.a. bei Gebäuden nach 1924) (Correct answer)
Die jährliche Senkung des Mietpreises um 2%
Den Rücklagebetrag für Instandhaltungskosten
Die Minderung des Verkaufspreises bei Mängeln

Correct answer: Den steuerlichen Abzug zur Berücksichtigung der wirtschaftlichen Abnutzung des Gebäudes (lineare AfA: 2% p.a. bei Gebäuden nach 1924)

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) erlaubt es Vermietern, die Gebäudeherstellungskosten über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben (Standard: 2% p.a. = 50 Jahre).

Question 22: Nach welcher Mindestfrist kann der Vermieter frühestens ein Mieterhöhungsverlangen zur ortsüblichen Vergleichsmiete stellen (§ 558 Abs. 1 S. 2 BGB)?

6 Monate nach der letzten Mieterhöhung
18 Monate nach der letzten Mieterhöhung
24 Monate nach der letzten Mieterhöhung
12 Monate nach der letzten Mieterhöhung (Correct answer)

Correct answer: 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung

Das Mieterhöhungsverlangen zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann gemäß § 558 Abs. 1 S. 2 BGB frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden.

Question 23: Was ist der steuerliche Vorteil einer selbstgenutzten Immobilie bezüglich der Spekulationssteuer?

Selbstnutzer zahlen statt Spekulationssteuer nur ermäßigten Steuersatz von 7%
Die Spekulationsfrist verkürzt sich auf 3 Jahre bei Selbstnutzung
Selbstgenutzte Immobilien sind von der Spekulationssteuer befreit, wenn sie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (Correct answer)
Es gibt keine Steuervorteile bei Selbstnutzung

Correct answer: Selbstgenutzte Immobilien sind von der Spekulationssteuer befreit, wenn sie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden

Bei selbstgenutzten Immobilien entfällt die Besteuerung des Veräußerungsgewinns, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren eigengenutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Question 24: Was sind die Folgen einer unerlaubten Maklertätigkeit ohne § 34c GewO Erlaubnis?

Ordnungswidrigkeiten, Bußgelder und Unwirksamkeit des Provisionsanspruchs; in schweren Fällen strafrechtliche Konsequenzen (Correct answer)
Nur der Widerruf künftiger Erlaubnisanträge
Ausschließlich zivilrechtliche Schadensersatzforderungen der Kunden
Keine Folgen, solange keine Beschwerden eingebracht werden

Correct answer: Ordnungswidrigkeiten, Bußgelder und Unwirksamkeit des Provisionsanspruchs; in schweren Fällen strafrechtliche Konsequenzen

Wer ohne Erlaubnis nach § 34c GewO als Makler tätig ist, begeht eine Ordnungswidrigkeit und riskiert erhebliche Bußgelder sowie den Verlust des Provisionsanspruchs.

Question 25: Welche Restnutzungsdauer ist für die Wertermittlung relevant?

Die steuerliche Abschreibungsdauer nach EStG
Die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes unter Berücksichtigung von Modernisierungen (Correct answer)
Die verbleibende Darlehenslaufzeit
Das Alter des Gebäudes in Jahren

Correct answer: Die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes unter Berücksichtigung von Modernisierungen

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer berücksichtigt das tatsächliche Alter sowie den Einfluss von Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen.

Question 26: Was besagt die Grundflächenzahl (GRZ)?

Den Wert des Grundstücks pro Quadratmeter
Die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse
Den Anteil der Grundstücksfläche, der bebaut werden darf (Correct answer)
Den Abstand des Gebäudes zur Grundstücksgrenze

Correct answer: Den Anteil der Grundstücksfläche, der bebaut werden darf

Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig bebaut werden darf (z. B. GRZ 0,4 = 40 % bebaubar).

Question 27: Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B?

Grundsteuer A gilt für Agrarbetriebe und forstwirtschaftliche Flächen, Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke (Correct answer)
Grundsteuer A gilt für Altbauten, Grundsteuer B für Neubauten
Es gibt keinen Unterschied, die Buchstaben sind historisch
Grundsteuer A ist die Bundessteuer, Grundsteuer B die Landessteuer

Correct answer: Grundsteuer A gilt für Agrarbetriebe und forstwirtschaftliche Flächen, Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke

Grundsteuer A (agrar) betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe; Grundsteuer B (baulich) betrifft bebaute und bebaubare Grundstücke.

Question 28: Was ist ein Teilungsgenehmigung und wann ist sie erforderlich?

In manchen Bundesländern eine behördliche Genehmigung für die Grundstücksteilung, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht verletzt werden (Correct answer)
Eine grundbuchrechtliche Eintragung nach Erbauseinandersetzung
Eine Genehmigung zur Aufteilung einer Eigentumswohnung in mehrere Einheiten
Eine notarielle Beurkundung der Eigentumsaufteilung

Correct answer: In manchen Bundesländern eine behördliche Genehmigung für die Grundstücksteilung, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht verletzt werden

In einigen Bundesländern ist für die Teilung von Grundstücken eine Teilungsgenehmigung erforderlich, um sicherzustellen, dass die entstehenden Teilflächen baurechtlich zulässig sind.

Question 29: Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie im BauGB definiert?

Als der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (Correct answer)
Als der Versicherungswert des Gebäudes
Als steuerlicher Einheitswert zum Bewertungsstichtag
Als der Beleihungswert laut Bankgutachten

Correct answer: Als der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre

§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften zu erzielen wäre.

Question 30: Was ist die Grunderwerbsteuerbefreiung bei Erbschaft und Schenkung?

Nur Schenkungen sind befreit, Erbschaften bleiben steuerpflichtig
Die Befreiung gilt nur für das Elternhaus
Erbschaften und Schenkungen sind nie grunderwerbsteuerpflichtig
Erwerbe durch Erbschaft und Schenkung sind von der Grunderwerbsteuer befreit; es fällt stattdessen Erbschaft- oder Schenkungsteuer an (Correct answer)

Correct answer: Erwerbe durch Erbschaft und Schenkung sind von der Grunderwerbsteuer befreit; es fällt stattdessen Erbschaft- oder Schenkungsteuer an

Grundstückserwerbe durch Erbschaft und Schenkung sind nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit; es greift stattdessen die Erbschaft- oder Schenkungsteuer.

§34c GewO Sachkundeprüfung – Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

Die IHK-Sachkundeprüfung nach §34c GewO (ZertVerwV) prüft Kenntnisse in vier Themenbereichen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Rechtliche Grundlagen, Kaufmännische Grundlagen und Technische Grundlagen. Sie ist Voraussetzung für die Tätigkeit als zertifizierter Wohnimmobilienverwalter und Nachweis der Sachkunde für Immobilienmakler.

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