Immobilienkaufmann Steuern in der Immobilienwirtschaft 2 — Questions and Answers
Question 1: Unter welche Einkunftsart fallen Mieteinnahmen aus privat gehaltenen Immobilien?
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) (Correct answer)
- Gewerbliche Einkünfte (§ 15 EStG)
- Sonstige Einkünfte (§ 22 EStG)
- Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG)
Correct answer: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
Mieteinnahmen aus im Privatvermögen gehaltenen Immobilien sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG.
Question 2: Wie hoch ist die lineare AfA für Wohngebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden?
- 2 % jährlich über 50 Jahre (Correct answer)
- 2,5 % jährlich über 40 Jahre
- 3 % jährlich über 33 Jahre
- 4 % jährlich über 25 Jahre
Correct answer: 2 % jährlich über 50 Jahre
Für nach dem 31.12.1924 fertiggestellte Wohngebäude gilt nach § 7 Abs. 4 EStG eine lineare AfA von 2 % jährlich über 50 Jahre.
Question 3: Welche AfA gilt für Wohngebäude, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden?
- 2,5 % jährlich über 40 Jahre (Correct answer)
- 2 % jährlich über 50 Jahre
- 3 % jährlich über 33 Jahre
- 5 % jährlich über 20 Jahre
Correct answer: 2,5 % jährlich über 40 Jahre
Für Altbauten mit Baujahr vor 1925 gilt ein erhöhter AfA-Satz von 2,5 % jährlich, da die steuerliche Nutzungsdauer nur 40 Jahre beträgt.
Question 4: Was zählt zu den Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?
- Schuldzinsen, AfA, Reparaturkosten und Verwaltungskosten (Correct answer)
- Tilgungsleistungen auf das Darlehen
- Kosten der privaten Nutzung der Immobilie
- Kaufpreis der Immobilie in voller Höhe
Correct answer: Schuldzinsen, AfA, Reparaturkosten und Verwaltungskosten
Werbungskosten bei V+V sind alle durch die Vermietungstätigkeit veranlassten Aufwendungen wie Schuldzinsen, AfA, Erhaltungsaufwand und Hausverwaltungskosten.
Question 5: Warum sind Tilgungsanteile von Darlehen KEINE Werbungskosten bei Vermietung?
- Tilgung mindert die Schuld und erhöht das Vermögen, ist also nicht steuerlich abzugsfähig (Correct answer)
- Tilgung ist umsatzsteuerpflichtig
- Tilgung übersteigt den Einheitswert
- Das EStG erlaubt den Abzug nur bei Gewerbeimmobilien
Correct answer: Tilgung mindert die Schuld und erhöht das Vermögen, ist also nicht steuerlich abzugsfähig
Tilgungsleistungen stellen keine Betriebsausgabe oder Werbungskosten dar, weil sie das Privatvermögen des Steuerpflichtigen durch Schuldenabbau erhöhen.
Question 6: Was bedeutet die steuerliche Zehn-Jahres-Frist (§ 23 EStG) bei privaten Immobilien?
- Veräußerungsgewinne sind nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei (Correct answer)
- Immobilien müssen mindestens 10 Jahre vermietet werden
- AfA kann nur 10 Jahre geltend gemacht werden
- Verluste aus Vermietung verfallen nach 10 Jahren
Correct answer: Veräußerungsgewinne sind nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei
Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien (§ 23 EStG) sind nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist zwischen Kauf und Verkauf steuerfrei.
Question 7: Was versteht man steuerrechtlich unter 'negativen Einkünften' aus Vermietung und Verpachtung?
- Werbungskosten übersteigen die Mieteinnahmen; der Verlust kann mit anderen Einkünften verrechnet werden (Correct answer)
- Die Immobilie steht leer und erzielt keine Einnahmen
- Miete wird nicht gezahlt und muss abgeschrieben werden
- Das Finanzamt erstattet automatisch gezahlte Steuern zurück
Correct answer: Werbungskosten übersteigen die Mieteinnahmen; der Verlust kann mit anderen Einkünften verrechnet werden
Negative Einkünfte entstehen, wenn Werbungskosten (z. B. Zinsen, AfA) die Mieteinnahmen übersteigen; dieser Verlust ist im Rahmen des vertikalen Verlustausgleichs mit positiven Einkünften verrechenbar.
Immobilienkaufmann Steuern in der Immobilienwirtschaft 2
Unter welche Einkunftsart fallen Mieteinnahmen aus privat gehaltenen Immobilien?