Bar Exam Propiedad Real 2 — Questions and Answers
Question 1: En un vitalicio (life estate), el titular (life tenant) tiene derecho a:
- Plena propiedad de la tierra que puede vender o hipotecar libremente sin ninguna restricción
- Posesión y uso de la propiedad durante su vida, sin poder cometer deterioro (waste) en perjuicio del remainderman (Correct answer)
- Derechos idénticos a los del titular de un fee simple absolute sobre el inmueble
- Excluir al remainderman permanentemente de la propiedad, incluso tras su fallecimiento
Correct answer: Posesión y uso de la propiedad durante su vida, sin poder cometer deterioro (waste) en perjuicio del remainderman
El titular de un vitalicio puede poseer y usar la propiedad durante su vida, pero está obligado a no cometer waste (deterioro voluntario, permisivo o ameliorativo) que perjudique los derechos futuros del remainderman.
Question 2: En una tenencia en común (tenancy in common), cada cotitular tiene:
- Derecho de supervivencia sobre la participación de los demás cotitulares al fallecer alguno
- Una participación indivisa con derecho de posesión sobre toda la propiedad, libremente transmisible a sus herederos (Correct answer)
- Obligación de vender su participación solo con el consentimiento unánime de todos los demás cotitulares
- Una participación que solo puede transferirse a otros cotitulares ya existentes en la propiedad
Correct answer: Una participación indivisa con derecho de posesión sobre toda la propiedad, libremente transmisible a sus herederos
En la tenencia en común, cada cotitular tiene una participación indivisa que puede transmitir libremente inter vivos o por testamento, y no existe derecho de supervivencia entre los cotitulares.
Question 3: Para que un pacto restrictivo (restrictive covenant) sea exigible en una acción legal (at law) contra sucesores en título, debe:
- Haber sido registrado en el registro público de la propiedad antes de cualquier transferencia
- Constar por escrito, tocar y concernir a la tierra, y existir privity horizontal y vertical entre las partes relevantes (Correct answer)
- Haber sido aceptado expresamente por escrito por todos los propietarios de la zona afectada
- Haber sido impuesto originalmente por una autoridad gubernamental competente
Correct answer: Constar por escrito, tocar y concernir a la tierra, y existir privity horizontal y vertical entre las partes relevantes
Para que un pacto restrictivo corra con la tierra en una acción legal (at law), debe cumplir los requisitos de escritura, intención de que corra, 'touch and concern the land' (tocar y concernir a la tierra), y privity horizontal (entre otorgante y receptor original) y vertical (con los sucesores).
Question 4: Una servidumbre por necesidad (easement by necessity) surge cuando:
- El propietario necesita urgentemente acceder a su propiedad por razones personales de emergencia
- Una parcela queda sin acceso a una vía pública como resultado directo de una transferencia de propiedad (Correct answer)
- Un tribunal lo ordena discrecionalmente por razones de política pública y bienestar comunitario
- El propietario del predio adyacente consiente voluntariamente en otorgar el acceso por necesidad
Correct answer: Una parcela queda sin acceso a una vía pública como resultado directo de una transferencia de propiedad
Una easement by necessity se crea implícitamente cuando una transferencia de propiedad divide un terreno dejando una parcela sin salida (landlocked), siendo la necesidad consecuencia directa de esa misma transferencia.
Question 5: Un comprador de buena fe (bona fide purchaser - BFP) está protegido contra reclamaciones de intereses previos no registrados si:
- Pagó el valor justo de mercado y registró su escritura antes que cualquier otra persona
- Pagó valor (value), adquirió sin ningún tipo de conocimiento del interés previo, y en sistemas race-notice, registró primero (Correct answer)
- Simplemente registró su escritura en el registro público antes de recibir cualquier reclamación
- Adquirió la propiedad directamente del propietario original que aparece en el registro
Correct answer: Pagó valor (value), adquirió sin ningún tipo de conocimiento del interés previo, y en sistemas race-notice, registró primero
Para calificar como BFP y obtener protección bajo los estatutos de registro, el comprador debe pagar valor considerado (value), adquirir sin conocimiento actual, de registro ni constructivo del interés previo, y en sistemas race-notice, también registrar primero.
Question 6: El desalojo constructivo (constructive eviction) como defensa del inquilino requiere que:
- El arrendador haya desalojado físicamente al inquilino de las instalaciones sin orden judicial previa
- El arrendador incumpla sus obligaciones haciendo el inmueble inutilizable, y el inquilino lo abandone dentro de un plazo razonable (Correct answer)
- El inquilino haya decidido voluntariamente abandonar el inmueble antes del vencimiento del contrato
- Un tercero haya interferido con el uso pacífico del inmueble por parte del inquilino
Correct answer: El arrendador incumpla sus obligaciones haciendo el inmueble inutilizable, y el inquilino lo abandone dentro de un plazo razonable
El desalojo constructivo requiere que el arrendador incumpla sus obligaciones (como mantener la habitabilidad), que el incumplimiento haga el inmueble sustancialmente inutilizable, que el inquilino notifique al arrendador y que lo abandone en un plazo razonable.
Question 7: La Regla contra las Perpetuidades (Rule Against Perpetuities) invalida intereses de propiedad que:
- No estén debidamente registrados en el registro público de la propiedad
- No deban necesariamente consolidarse o extinguirse dentro de 21 años después de la muerte de toda vida en ser al momento de la creación del interés (Correct answer)
- Sean contrarios a los intereses económicos del titular del fee simple actual
- Hayan sido creados mediante testamento en lugar de mediante un acto entre vivos (inter vivos)
Correct answer: No deban necesariamente consolidarse o extinguirse dentro de 21 años después de la muerte de toda vida en ser al momento de la creación del interés
La Rule Against Perpetuities invalida cualquier interés futuro que no deba necesariamente consolidarse (vest), si es que lo hace, dentro del plazo de una vida en ser al momento de la creación del interés más 21 años.
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En un vitalicio (life estate), el titular (life tenant) tiene derecho a: