FP2級 不動産 3 — Questions and Answers
Question 1: 不動産の「土地の有効活用」における「等価交換方式」の説明として正しいものはどれか。
- 土地所有者が土地を提供し、デベロッパーが建設費を負担してマンション等を建設し、完成後に土地と建物を出資比率に応じて交換・取得する方式 (Correct answer)
- 土地所有者がすべて費用を負担する
- デベロッパーが土地を購入して建設する
- 等価交換は農地のみに使われる
Correct answer: 土地所有者が土地を提供し、デベロッパーが建設費を負担してマンション等を建設し、完成後に土地と建物を出資比率に応じて交換・取得する方式
等価交換方式は、地主が土地を出資し、デベロッパーが建設費を出資して、出資比率に応じて土地・建物を取得する方式です。地主は資金負担なく建物（マンションの一部等）を取得でき、デベロッパーは土地を買わずに開発できるメリットがあります。
Question 2: 建築基準法における「接道義務」の説明として正しいものはどれか。
- 建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない (Correct answer)
- 接道義務の規定は市街化調整区域のみに適用される
- 幅員2m以上の道路に接していれば建築可能
- 敷地が道路に接していなくても建築できる
Correct answer: 建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない
建築基準法の接道義務は、建築物の敷地が「幅員4m以上の道路に2m以上」接することを原則として義務付けています。緊急車両の通行・避難のためです。既存の幅員4m未満の道路（2項道路）では、中心から2mのセットバックで建築可能です。
Question 3: 不動産取得税の説明として正しいものはどれか。
- 不動産を取得した際に一度だけ課税される地方税（都道府県税）で、標準税率は4%（住宅用土地・住宅は特例で3%） (Correct answer)
- 毎年課税される税金
- 国税である
- 贈与による取得は課税されない
Correct answer: 不動産を取得した際に一度だけ課税される地方税（都道府県税）で、標準税率は4%（住宅用土地・住宅は特例で3%）
不動産取得税は、不動産の取得（売買・贈与・建築等）に対して一度だけ課税される道府県税です。標準税率は4%ですが、住宅および住宅用土地は特例により3%が適用されます。相続による取得は非課税です。
Question 4: 「借地権」の説明として正しいものはどれか。
- 建物の所有を目的として他人の土地を使用する権利で、普通借地権と定期借地権がある (Correct answer)
- 土地を駐車場として使用するための権利
- 借地権は地主に無断で第三者に譲渡できる
- 借地権は登記しなければ第三者に対抗できない
Correct answer: 建物の所有を目的として他人の土地を使用する権利で、普通借地権と定期借地権がある
借地権は「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」です。普通借地権（存続期間30年以上）と定期借地権（一般定期借地権60年以上等）があります。借地権の登記がなくても、その上に建物の登記があれば第三者への対抗が可能です。
Question 5: 不動産の「インスペクション（建物状況調査）」に関する説明として正しいものはどれか。
- 建物の基礎・外壁等の劣化や不具合の有無を専門家が調査するもので、宅地建物取引業者は媒介契約時にインスペクションの説明・あっせん体制を示す義務がある (Correct answer)
- インスペクションは法律上の義務である
- インスペクションを受ければ瑕疵が保証される
- 新築住宅のみが対象
Correct answer: 建物の基礎・外壁等の劣化や不具合の有無を専門家が調査するもので、宅地建物取引業者は媒介契約時にインスペクションの説明・あっせん体制を示す義務がある
建物状況調査（インスペクション）は宅建業法の改正（2018年）により、宅建業者は媒介契約時に検査業者の紹介体制について説明し、重要事項説明でも調査結果の説明義務が課せられています。あくまで任意であり、実施の義務はありません。
Question 6: 不動産の「競売」と「任意売却」の違いとして正しいものはどれか。
- 競売は裁判所が強制的に不動産を売却する手続きで、任意売却は債務者（所有者）が債権者の同意を得て市場で売却する方法で、一般に任意売却の方が高値で売れる (Correct answer)
- 競売の方が常に高値で売れる
- 任意売却は裁判所の許可が必要
- 競売では住宅ローンの残債が必ず完済される
Correct answer: 競売は裁判所が強制的に不動産を売却する手続きで、任意売却は債務者（所有者）が債権者の同意を得て市場で売却する方法で、一般に任意売却の方が高値で売れる
競売は裁判所の競売手続きにより強制売却されるため、市場価格より低い価格（評価額の6〜8割程度）になりやすいです。任意売却は債権者（金融機関等）の同意のもと、所有者が自ら不動産市場で売却するため、競売より高値になる傾向があります。
FP2級 不動産 3
不動産の「土地の有効活用」における「等価交換方式」の説明として正しいものはどれか。