Bienes Raíces Valuación y Tasación 4 — Questions and Answers
Question 1: ¿Cuál de las siguientes afirmaciones sobre la tasa de capitalización es correcta?
- Una tasa de capitalización más alta produce un valor estimado más alto
- La tasa de capitalización no afecta el valor
- Una tasa de capitalización más alta produce un valor estimado más bajo (Correct answer)
- La tasa de capitalización solo se usa en viviendas unifamiliares
Correct answer: Una tasa de capitalización más alta produce un valor estimado más bajo
Como Valor = NOI / tasa de cap, una tasa de capitalización más alta reduce el valor estimado. Refleja un mayor riesgo o menor demanda de inversión.
Question 2: El ingreso operativo neto (NOI) utilizado en el enfoque de ingresos se obtiene:
- Multiplicando la renta por el GRM
- Sumando el pago de la hipoteca al ingreso bruto
- Restando el valor del terreno al ingreso bruto
- Restando los gastos operativos y la desocupación del ingreso bruto, sin incluir el pago de la hipoteca (Correct answer)
Correct answer: Restando los gastos operativos y la desocupación del ingreso bruto, sin incluir el pago de la hipoteca
El NOI es el ingreso bruto efectivo menos los gastos operativos y las pérdidas por desocupación; no incluye el servicio de la deuda (pago hipotecario) ni la depreciación.
Question 3: Un tasador con licencia que prepara una tasación para un préstamo hipotecario debe cumplir con:
- El precio de lista del agente
- El valor que solicite el comprador
- Las normas USPAP (Correct answer)
- Las preferencias personales del prestamista
Correct answer: Las normas USPAP
Toda tasación profesional debe seguir las normas USPAP, que garantizan independencia, objetividad y métodos reconocidos, independientemente de lo que desee cualquier parte interesada.
Question 4: El principio de contribución en tasación establece que:
- El terreno no contribuye al valor
- El valor de una mejora depende de cuánto agrega al valor total de la propiedad, no de su costo (Correct answer)
- Todas las mejoras añaden el mismo valor
- Cada mejora vale lo que costó construirla
Correct answer: El valor de una mejora depende de cuánto agrega al valor total de la propiedad, no de su costo
El principio de contribución indica que una mejora vale lo que añade al valor total de la propiedad, lo cual puede ser más o menos que su costo de construcción.
Question 5: ¿Cuándo es MÁS apropiado utilizar el enfoque de ingresos para estimar el valor?
- Para un terreno baldío sin uso
- Para una iglesia o escuela pública
- Para una vivienda nueva ocupada por su dueño
- Para un edificio de apartamentos o local comercial que genera renta (Correct answer)
Correct answer: Para un edificio de apartamentos o local comercial que genera renta
El enfoque de ingresos es el más adecuado para propiedades que producen renta, como edificios de apartamentos u oficinas, ya que su valor depende del ingreso que generan.
Question 6: Una forma de obsolescencia funcional que NO puede corregirse de manera económicamente razonable se considera:
- Obsolescencia externa
- Deterioro físico curable
- Funcional incurable (Correct answer)
- Funcional curable
Correct answer: Funcional incurable
La obsolescencia funcional incurable es aquella cuya corrección costaría más de lo que aportaría en valor, como techos demasiado bajos o una distribución estructural deficiente.
Question 7: Al preparar un análisis comparativo de mercado (CMA), un agente inmobiliario debe basarse principalmente en:
- La opinión del propietario
- Propiedades comparables vendidas recientemente, activas y vencidas en el mismo mercado (Correct answer)
- El valor catastral asignado por el condado
- El costo de construcción original
Correct answer: Propiedades comparables vendidas recientemente, activas y vencidas en el mismo mercado
Un CMA confiable se apoya en ventas recientes comparables, listados activos y vencidos del área para orientar al cliente sobre un precio de lista realista.
Question 8: ¿Cuál de los siguientes representa un gasto operativo válido al calcular el NOI de una propiedad de renta?
- El pago mensual de capital e intereses de la hipoteca
- La depreciación contable
- El impuesto sobre la renta personal del dueño
- Los impuestos prediales y el seguro de la propiedad (Correct answer)
Correct answer: Los impuestos prediales y el seguro de la propiedad
Los impuestos prediales y el seguro son gastos operativos legítimos. El servicio de la deuda, el impuesto sobre la renta personal y la depreciación contable no se incluyen en el NOI.
Bienes Raíces Valuación y Tasación 4
¿Cuál de las siguientes afirmaciones sobre la tasa de capitalización es correcta?