Bienes Raíces Valuación y Tasación 3 — Questions and Answers
Question 1: Al aplicar el enfoque de comparación de ventas, cuando una propiedad comparable tiene una característica superior a la propiedad sujeta, el tasador debe:
- Sumar valor al precio de la comparable
- Ignorar la diferencia
- Restar valor del precio de la comparable (Correct answer)
- Restar valor a la propiedad sujeta
Correct answer: Restar valor del precio de la comparable
Los ajustes se hacen sobre la comparable: si esta es superior, se resta valor a su precio para igualarla con la propiedad sujeta. Si es inferior, se suma.
Question 2: ¿Cuál de los siguientes es un ejemplo de deterioro físico?
- Un techo desgastado que necesita reemplazo (Correct answer)
- Una autopista construida junto a la propiedad
- Un baño anticuado de mal diseño
- Una zonificación que prohíbe el uso comercial
Correct answer: Un techo desgastado que necesita reemplazo
El deterioro físico es la pérdida de valor por desgaste, uso o daño material, como un techo deteriorado. El diseño anticuado es funcional y la autopista es externa.
Question 3: El valor catastral o tasado (assessed value) que utiliza el gobierno local sirve principalmente para:
- Establecer el monto del seguro hipotecario
- Determinar el precio de venta en el mercado
- Calcular los impuestos prediales sobre la propiedad (Correct answer)
- Fijar la comisión del agente
Correct answer: Calcular los impuestos prediales sobre la propiedad
El valor tasado o catastral es asignado por la autoridad fiscal local y se usa para calcular los impuestos prediales (property taxes), no necesariamente equivale al valor de mercado.
Question 4: Una propiedad de valor modesto ubicada en un vecindario de casas de alto valor tiende a aumentar su valor debido al principio de:
- Conformidad
- Regresión
- Progresión (Correct answer)
- Anticipación
Correct answer: Progresión
El principio de progresión indica que una propiedad de menor valor se beneficia y aumenta su valor cuando está rodeada de propiedades de mayor valor.
Question 5: El primer paso del proceso de tasación consiste en:
- Reconciliar los tres enfoques de valor
- Calcular la depreciación
- Definir el problema y el propósito de la tasación (Correct answer)
- Emitir el informe final
Correct answer: Definir el problema y el propósito de la tasación
El proceso de tasación comienza identificando el problema: la propiedad, el tipo de valor buscado, la fecha y el propósito. La reconciliación y el informe son pasos finales.
Question 6: La «reconciliación» en el proceso de tasación se refiere a:
- Analizar y ponderar los resultados de los enfoques aplicables para llegar a una estimación final de valor (Correct answer)
- Promediar mecánicamente los resultados de los tres enfoques
- Negociar el precio con el comprador
- Ajustar los impuestos prediales
Correct answer: Analizar y ponderar los resultados de los enfoques aplicables para llegar a una estimación final de valor
La reconciliación es el análisis crítico y la ponderación de los resultados de los distintos enfoques según su confiabilidad; no es un simple promedio aritmético.
Question 7: ¿Cuál de los siguientes factores afecta el valor de una propiedad según el principio de oferta y demanda?
- El nombre del tasador
- La escasez de viviendas disponibles frente a una alta cantidad de compradores (Correct answer)
- El color preferido del propietario
- El tipo de letra del contrato
Correct answer: La escasez de viviendas disponibles frente a una alta cantidad de compradores
El principio de oferta y demanda establece que cuando la oferta de propiedades es escasa y la demanda es alta, los valores tienden a subir, y viceversa.
Question 8: Una vivienda con renta bruta mensual de 2,000 dólares se vendió en un mercado donde el multiplicador de renta bruta (GRM) típico es 150. ¿Cuál sería el valor estimado?
- 300,000 dólares (Correct answer)
- 13,333 dólares
- 150,000 dólares
- 75,000 dólares
Correct answer: 300,000 dólares
Valor = renta mensual bruta multiplicada por el GRM: 2,000 × 150 = 300,000 dólares. El GRM es una herramienta rápida de estimación para propiedades de renta.
Bienes Raíces Valuación y Tasación 3
Al aplicar el enfoque de comparación de ventas, cuando una propiedad comparable tiene una característica superior a la propiedad sujeta, el tasador debe: