Bienes Raíces Leyes y Ética 2 — Questions and Answers
Question 1: ¿Qué es la «asignación de mercado» (market allocation) bajo la ley antimonopolio?
- Distribuir comisiones entre socios
- Asignar fondos de fideicomiso a cuentas separadas
- Asignar más propiedades a los agentes nuevos
- Que competidores se repartan territorios o tipos de clientes para no competir entre sí (Correct answer)
Correct answer: Que competidores se repartan territorios o tipos de clientes para no competir entre sí
La asignación de mercado ocurre cuando competidores acuerdan dividirse territorios geográficos o tipos de clientes, eliminando la competencia; es ilegal bajo la ley antimonopolio.
Question 2: El deber de divulgar «hechos materiales» (material facts) significa que el agente debe revelar:
- El precio que pagó el vendedor original
- Solo lo que el comprador pregunte directamente
- Información personal del vendedor
- Defectos conocidos que afecten el valor o el deseo de comprar la propiedad (Correct answer)
Correct answer: Defectos conocidos que afecten el valor o el deseo de comprar la propiedad
Un hecho material es cualquier dato que pueda afectar la decisión o el valor de la propiedad, como defectos estructurales conocidos; debe divulgarse al comprador.
Question 3: Bajo la Ley de Megan (Megan's Law), ¿qué información puede consultar un comprador?
- Las ventas anteriores de la cuadra
- El historial crediticio del vendedor
- El registro de delincuentes sexuales de la zona (Correct answer)
- Los impuestos atrasados de la propiedad
Correct answer: El registro de delincuentes sexuales de la zona
La Ley de Megan permite el acceso público al registro de delincuentes sexuales; los compradores suelen consultar dicho registro de forma independiente.
Question 4: Una «propiedad estigmatizada» (stigmatized property) generalmente se refiere a una vivienda:
- Ubicada en zona inundable
- Con gravámenes fiscales pendientes
- Asociada a eventos como un crimen, muerte o supuestas apariciones, sin defecto físico (Correct answer)
- Con defectos estructurales graves
Correct answer: Asociada a eventos como un crimen, muerte o supuestas apariciones, sin defecto físico
Una propiedad estigmatizada tiene una condición psicológica (un crimen, muerte o rumores) que afecta su deseabilidad pero no su estado físico; las leyes de divulgación varían por estado.
Question 5: La Ley RESPA prohíbe específicamente:
- Las comisiones ilegales (kickbacks) y honorarios no ganados en transacciones de préstamos hipotecarios (Correct answer)
- El uso de contratos verbales
- La publicidad de propiedades en venta
- Las comisiones superiores al 6%
Correct answer: Las comisiones ilegales (kickbacks) y honorarios no ganados en transacciones de préstamos hipotecarios
RESPA prohíbe los kickbacks (comisiones ilegales) y los honorarios no ganados por referidos en transacciones de préstamos hipotecarios residenciales federalmente relacionados.
Question 6: ¿Qué se requiere típicamente para renovar una licencia de bienes raíces?
- Completar las horas de educación continua exigidas por el estado (Correct answer)
- Vender un número mínimo de propiedades al año
- Obtener una nueva fianza de fidelidad
- Aprobar nuevamente el examen estatal completo
Correct answer: Completar las horas de educación continua exigidas por el estado
La mayoría de los estados exige completar horas de educación continua (continuing education) dentro de cada periodo de licencia para poder renovarla.
Question 7: ¿Cómo deben manejarse los fondos en fideicomiso (escrow / trust funds) de los clientes?
- Mezclados con la cuenta personal del corredor para mayor comodidad
- Invertidos en bolsa para generar interés
- Depositados en una cuenta de fideicomiso separada, sin mezclarse con fondos propios (Correct answer)
- Entregados de inmediato al vendedor
Correct answer: Depositados en una cuenta de fideicomiso separada, sin mezclarse con fondos propios
Los fondos en fideicomiso deben mantenerse en una cuenta separada; mezclarlos con fondos propios del corredor (comingling) es una violación grave de la ley de licencias.
Question 8: El término «commingling» (mezcla de fondos) se refiere a:
- Reunir a comprador y vendedor en el cierre
- Combinar fondos del cliente con los fondos personales del corredor (Correct answer)
- Mezclar listados de varias agencias
- Compartir comisiones entre dos agencias
Correct answer: Combinar fondos del cliente con los fondos personales del corredor
El «commingling» es la mezcla indebida de fondos de fideicomiso de clientes con los fondos personales o de operación del corredor, práctica prohibida por la ley.
Bienes Raíces Leyes y Ética 2
¿Qué es la «asignación de mercado» (market allocation) bajo la ley antimonopolio?