Bienes Raíces Contratos y Acuerdos 4 — Questions and Answers
Question 1: ¿Qué es un «incumplimiento» (breach) de contrato?
- La renovación automática del listado por otro plazo
- El hecho de que una parte no cumpla sus obligaciones contractuales (Correct answer)
- La firma del contrato ante un notario público
- El registro del título en la oficina del condado
Correct answer: El hecho de que una parte no cumpla sus obligaciones contractuales
El incumplimiento ocurre cuando una parte no cumple las obligaciones que asumió en el contrato, lo que faculta a la otra parte a buscar remedios legales.
Question 2: ¿Qué ocurre con una oferta si el oferente fallece antes de que sea aceptada?
- La oferta queda revocada y ya no puede aceptarse (Correct answer)
- La oferta sigue vigente por 90 días adicionales
- La oferta pasa automáticamente a sus herederos
- La oferta se convierte en un contrato de opción
Correct answer: La oferta queda revocada y ya no puede aceptarse
La muerte del oferente antes de la aceptación normalmente termina o revoca la oferta, ya que el contrato aún no se había perfeccionado.
Question 3: ¿Qué son los «daños líquidos» (liquidated damages) en un contrato de compraventa?
- La comisión dividida entre los dos corredores
- Un monto predeterminado que una parte recibe si la otra incumple (Correct answer)
- El costo total de las reparaciones de la propiedad
- El reembolso de los impuestos prediales pagados
Correct answer: Un monto predeterminado que una parte recibe si la otra incumple
Los daños líquidos son una cantidad acordada de antemano, a menudo el dinero de buena fe, que la parte cumplidora recibe como compensación si la otra incumple.
Question 4: ¿Qué caracteriza a un listado de «agencia exclusiva» (exclusive agency)?
- Varios corredores se reparten la comisión por igual
- Un solo corredor representa al dueño, pero este puede vender por su cuenta sin pagar comisión (Correct answer)
- El corredor cobra comisión aunque el dueño venda por su cuenta
- El comprador asume toda la comisión del corredor
Correct answer: Un solo corredor representa al dueño, pero este puede vender por su cuenta sin pagar comisión
En la agencia exclusiva, un solo corredor tiene el listado, pero el propietario conserva el derecho de vender por su cuenta sin pagar comisión si él encuentra al comprador.
Question 5: ¿Qué significa que un contrato sea «ejecutorio» (executory)?
- Que solo puede ser firmado por personas jurídicas
- Que ya fue plenamente cumplido por todas las partes
- Que aún quedan obligaciones pendientes de cumplir por una o ambas partes (Correct answer)
- Que fue declarado nulo desde su origen
Correct answer: Que aún quedan obligaciones pendientes de cumplir por una o ambas partes
Un contrato ejecutorio es aquel en el que todavía hay obligaciones pendientes, como el período entre la firma del acuerdo de compraventa y el cierre.
Question 6: Si ambas partes acuerdan cancelar un contrato y liberarse mutuamente, esto se conoce como:
- Cumplimiento específico
- Rescisión mutua («mutual rescission») (Correct answer)
- Asignación del contrato
- Contraoferta
Correct answer: Rescisión mutua («mutual rescission»)
La rescisión mutua ocurre cuando ambas partes acuerdan cancelar el contrato y restituir a cada una a su posición original, liberándose de sus obligaciones.
Question 7: ¿Cuál de los siguientes es un ejemplo de contrato «nulo» (void)?
- Un acuerdo para realizar una actividad ilegal (Correct answer)
- Un contrato firmado por un menor de edad
- Un contrato firmado bajo coacción
- Un contrato con una contingencia de inspección pendiente
Correct answer: Un acuerdo para realizar una actividad ilegal
Un acuerdo cuyo objeto es una actividad ilegal es nulo desde el inicio y no tiene efecto legal. En cambio, los contratos de un menor o firmados bajo coacción son anulables.
Question 8: ¿Por qué los contratos de venta de bienes inmuebles deben constar por escrito?
- Porque lo exige la comisión de bienes raíces solo en algunos estados
- Porque el estatuto de fraudes lo exige para que sean exigibles (Correct answer)
- Porque los prestamistas no aceptan firmas digitales
- Porque los acuerdos verbales tardan más en cerrarse
Correct answer: Porque el estatuto de fraudes lo exige para que sean exigibles
El estatuto de fraudes («statute of frauds») exige que los contratos de transferencia de bienes inmuebles consten por escrito y estén firmados para poder hacerse cumplir ante un tribunal.
Bienes Raíces Contratos y Acuerdos 4
¿Qué es un «incumplimiento» (breach) de contrato?