Bienes Raíces Contratos y Acuerdos 3 — Questions and Answers
Question 1: ¿Qué es el «cumplimiento específico» (specific performance) como remedio por incumplimiento?
- El pago de una multa fija establecida por el estado
- La cancelación automática de la licencia del corredor
- La devolución inmediata del dinero de buena fe al comprador
- Una orden judicial que obliga a la parte incumplidora a ejecutar el contrato (Correct answer)
Correct answer: Una orden judicial que obliga a la parte incumplidora a ejecutar el contrato
El cumplimiento específico es un remedio en el que un tribunal ordena a la parte incumplidora completar la transacción, frecuente en bienes raíces por la singularidad de cada propiedad.
Question 2: ¿Por qué un menor de edad generalmente no puede celebrar un contrato de bienes raíces exigible?
- Porque carece de capacidad legal para contratar (Correct answer)
- Porque los menores no pueden poseer propiedades en EE. UU.
- Porque debe pagar un impuesto especial primero
- Porque necesita la firma de un corredor con licencia
Correct answer: Porque carece de capacidad legal para contratar
La capacidad legal es un elemento esencial del contrato. Los menores carecen de plena capacidad, por lo que sus contratos suelen ser anulables a su favor.
Question 3: ¿Qué es una «contraoferta» (counteroffer)?
- Una cláusula que prohíbe la asignación del contrato
- Un rechazo de la oferta original junto con una nueva propuesta de términos (Correct answer)
- Un depósito adicional exigido por el vendedor
- Una aceptación total de la oferta original sin cambios
Correct answer: Un rechazo de la oferta original junto con una nueva propuesta de términos
Una contraoferta rechaza la oferta original y propone nuevos términos. La oferta inicial queda extinguida y la otra parte puede aceptar, rechazar o contraofertar de nuevo.
Question 4: ¿Cuál es una forma común de terminar un contrato de bienes raíces?
- El simple desacuerdo verbal de una sola parte
- La publicación de la propiedad en un nuevo listado
- El paso de seis meses sin actividad
- El cumplimiento total («performance») de las obligaciones de ambas partes (Correct answer)
Correct answer: El cumplimiento total («performance») de las obligaciones de ambas partes
Un contrato termina normalmente cuando ambas partes cumplen plenamente sus obligaciones. También puede terminar por mutuo acuerdo, incumplimiento, imposibilidad o vencimiento del plazo.
Question 5: ¿Qué es un «acuerdo de compraventa» (purchase agreement) en bienes raíces?
- El contrato vinculante que establece los términos de venta entre comprador y vendedor (Correct answer)
- El documento que transfiere el título en el registro
- La autorización del prestamista para otorgar el préstamo
- El recibo del depósito de buena fe únicamente
Correct answer: El contrato vinculante que establece los términos de venta entre comprador y vendedor
El acuerdo de compraventa es el contrato que detalla el precio, las contingencias y los términos acordados entre comprador y vendedor para la transacción.
Question 6: Un contrato firmado bajo fraude o coacción («duress») generalmente es:
- Plenamente válido y exigible
- Válido solo si fue notariado
- Convertido automáticamente en un contrato de opción
- Anulable por la parte afectada (Correct answer)
Correct answer: Anulable por la parte afectada
El fraude o la coacción vician el consentimiento, por lo que el contrato es anulable a opción de la parte que fue engañada o coaccionada.
Question 7: ¿Qué efecto tiene una contingencia de financiamiento no cumplida en un contrato?
- Transfiere el contrato automáticamente a otro comprador
- Aumenta la comisión del corredor al doble
- Permite al comprador retirarse y normalmente recuperar su dinero de buena fe (Correct answer)
- Obliga al comprador a pagar en efectivo el monto total
Correct answer: Permite al comprador retirarse y normalmente recuperar su dinero de buena fe
Si la contingencia de financiamiento no se cumple, el comprador puede cancelar el contrato y, por lo general, recuperar el dinero de buena fe sin penalización.
Question 8: ¿Qué describe mejor un contrato «ejecutado» (executed contract)?
- Un contrato firmado solo por una de las partes
- Un contrato en el que ambas partes han cumplido todas sus obligaciones (Correct answer)
- Un contrato que aún tiene obligaciones pendientes de cumplir
- Un contrato que fue declarado nulo por un tribunal
Correct answer: Un contrato en el que ambas partes han cumplido todas sus obligaciones
Un contrato ejecutado es aquel en el que todas las partes han cumplido completamente sus obligaciones. Si aún quedan obligaciones pendientes, se trata de un contrato «ejecutorio» (executory).
Bienes Raíces Contratos y Acuerdos 3
¿Qué es el «cumplimiento específico» (specific performance) como remedio por incumplimiento?