§34c §34c Wertermittlung und Bewertung 2 — Questions and Answers
Question 1: Was ist eine Alterswertminderung im Sachwertverfahren?
- Ein Abzug wegen veralteter Ausstattung nach Einschätzung des Maklers
- Der Wertverlust eines Gebäudes durch Alter und Abnutzung im Verhältnis zur Gesamtnutzungsdauer (Correct answer)
- Eine steuerliche Abschreibung gemäß EStG
- Der Wertverlust durch gesunkene Mieterträge
Correct answer: Der Wertverlust eines Gebäudes durch Alter und Abnutzung im Verhältnis zur Gesamtnutzungsdauer
Die Alterswertminderung beschreibt den prozentualen Wertverlust eines Gebäudes basierend auf dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer.
Question 2: Was versteht man unter dem Vergleichswertverfahren?
- Die Wertermittlung anhand vergleichbarer tatsächlicher Kaufpreise ähnlicher Objekte (Correct answer)
- Die Wertermittlung durch Vergleich von Jahresmieten verschiedener Lagen
- Die Bewertung durch Vergleich mit dem Einheitswert des Finanzamts
- Die Schätzung durch Vergleich von Bau- und Grundstückskosten
Correct answer: Die Wertermittlung anhand vergleichbarer tatsächlicher Kaufpreise ähnlicher Objekte
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Verkehrswert durch Vergleich mit tatsächlich gezahlten Preisen für in Lage, Art und Nutzung vergleichbare Grundstücke.
Question 3: Was ist der Rohertrag im Ertragswertverfahren?
- Der Gewinn nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten
- Die tatsächlich erzielbare oder erzielte Jahresmiete vor Abzug der Bewirtschaftungskosten (Correct answer)
- Der Nettokaufpreis ohne Nebenkosten
- Der steuerliche Ertrag nach AfA
Correct answer: Die tatsächlich erzielbare oder erzielte Jahresmiete vor Abzug der Bewirtschaftungskosten
Der Rohertrag ist die marktüblich erzielbare Jahresmiete (Kaltmiete) vor Abzug sämtlicher Bewirtschaftungskosten.
Question 4: Welche Bewirtschaftungskosten werden im Ertragswertverfahren berücksichtigt?
- Nur die Grundsteuer und Versicherung
- Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten (Correct answer)
- Ausschließlich Finanzierungskosten des Eigentümers
- Nur umlagefähige Betriebskosten laut BetrKV
Correct answer: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten
Die Bewirtschaftungskosten umfassen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten.
Question 5: Wer erstellt amtliche Verkehrswertgutachten für Gerichte und Behörden?
- Jeder eingetragene Immobilienmakler
- Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder zertifizierte Gutachter (Correct answer)
- Notare bei der Beurkundung
- Bankberater bei der Finanzierungsberatung
Correct answer: Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder zertifizierte Gutachter
Amtliche Verkehrswertgutachten werden von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder nach DIN EN ISO 17024 zertifizierten Gutachtern erstellt.
Question 6: Was beschreibt der Begriff 'marktangepasster Sachwert'?
- Den um einen Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) korrigierten rechnerischen Sachwert (Correct answer)
- Den Sachwert nach Abzug der Grunderwerbsteuer
- Den Wiederherstellungswert ohne Markteinflüsse
- Den Beleihungswert nach Bankstandards
Correct answer: Den um einen Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) korrigierten rechnerischen Sachwert
Der marktangepasste Sachwert ergibt sich durch Multiplikation des rechnerischen Sachwerts mit dem vom Gutachterausschuss abgeleiteten Sachwertfaktor.
§34c §34c Wertermittlung und Bewertung 2
Was ist eine Alterswertminderung im Sachwertverfahren?